Q. 무허가 건축물이라는 이유만으로 공사대금을 한 푼도 받지 못하는 것일까요.

결론부터 말씀드리면, 무허가 건축이라는 사정만으로 도급계약이 곧바로 무효가 되지는 않습니다. 따라서 시공자는 원칙적으로 약정한 공사대금을 청구할 수 있습니다.

다만 인허가 책임이 누구에게 있었는지, 위반의 성격이 어떠한지에 따라 결과가 달라지므로 사안별 검토가 필요합니다.

 ⚖️사례 정리

경기도 화성에서 소규모 종합건설업을 운영하는 A씨는 농자재 유통업자 B씨로부터 창고 겸 사무실 증축 공사를 수주하였습니다.

 
계약금액은 1억 8,000만 원, 공사 기간은 약 4개월이었습니다. B씨는 인허가는 본인이 처리하겠다며 착공을 재촉하였고, A씨는 별도 서류 확인 없이 공사를 마쳤습니다.

그러나 준공 직후 관할 지자체가 무허가 증축을 적발하였고, B씨는 원상복구 명령까지 받았다며 잔금 7,000만 원 지급을 거절하였습니다.

 
⚖️ 쟁점 1. 도급계약 자체가 무효인가

건축법은 허가나 신고 없는 건축행위를 금지하고 형사처벌과 이행강제금을 규정합니다. 그러나 이러한 규정은 행정 단속을 위한 단속규정으로 해석되는 것이 일반적입니다.

즉, 사인 간의 공사도급계약까지 무효로 만드는 효력규정으로 보지는 않습니다. 따라서 계약은 유효하게 성립한 것으로 보고, 그 이행과 결과에 대한 책임 분담만 문제됩니다.

⚖️ 쟁점 2. 발주자의 원상복구 주장 대응

실무에서 발주자가 자주 내세우는 방어 논리는 두 가지입니다.

1. 무허가 적발로 사용이 어려워 계약 목적을 달성하지 못했다

2. 철거가 예정되어 공사의 가치가 사라졌다

그러나 이러한 주장은 시공자가 인허가의무를 부담하기로 한 경우에 한해 의미가 있습니다.

사안의 A씨처럼 인허가는 발주자가 처리한다는 합의가 있었다면, 무허가 상태에 따른 불이익은 일차적으로 발주자가 부담하는 것이 합리적입니다.


⚖️ 쟁점 3. 대금이 감액될 수 있는 경우

1. 시공자가 위반을 함께 주도한 경우

건축사 자격이나 인허가 사정을 명백히 알면서도 묵인하거나 적극 가담한 경우입니다.

 
2. 설계도서와 실제 시공이 다른 경우

추가적인 시정조치가 필요한 만큼 그에 상응하는 감액이 이루어질 수 있습니다.

 
3. 통상적 주의의무 범위를 넘는 손해가 발생한 경우

발주자의 사전 고지가 없어 시공자가 추가적 손해를 입은 경우 별도 판단이 필요합니다.

 
⚖️ 대금 회수를 위한 4단계 전략

1단계 — 증거 정리

도급계약서, 견적서, 자재 영수증, 노임 내역, 현장 사진, 대화 기록을 시간순으로 정리합니다.

 
2단계 — 내용증명 발송

잔금 지급을 최고하고 인허가 책임이 발주자에게 있음을 명시합니다.

 
3단계 — 유치권 및 보전처분

점유가 유지되고 있다면 유치권 행사를 검토하고, 발주자 재산에 가압류를 진행합니다.

 
4단계 — 공사대금 청구 소송

1심 기준 통상 6~10개월이 소요되며, 감정이 필요한 경우 추가 기간이 발생할 수 있습니다.



 

■ 상담 안내

 법률사무소 민현

건설·공사대금 분쟁 관련 상담이 필요하시면 연락 주시기 바랍니다.

 
■ 블로그 보기

https://m.blog.naver.com/edmontongirl


#무허가건축 #공사대금청구 #건설분쟁 #도급계약 #공사대금소송