오늘은 전세기간 만료 전 이사로 반드시 임차권등기결정을 받아야만 했던, 난이도가 매우 높았던 주택임차권등기명령 성공사례에 대해 소개해 드리도록 하겠습니다. 모든 사건은 의뢰인의 보호를 위해 일부 각색되며, 가명이 사용됩니다.

■ 사 실 관 계 ■

한 부부(이하 '의뢰인')가 근심 어린 표정으로 부동산전문으로 잘 알려져 있는 법률사무소 민현에 상담 의뢰를 하셨습니다. 용인시의 한 중대형 아파트에 보증금 4.5억원에 전세(전세기간 2020. 4. ~ 2022.4)로 거주하고 계셨는데, 22. 4월경 한 차례 계약갱신청구권을 사용하였습니다. ​

그런데 직장 사유로 24. 초경까지 갑자기 다른 곳으로 전세기간 만료 전 이사를 가야하는 상황이 발생되어 23년 말에 3개월 후인 24년 2월에 이사 나갈 수 있다고 하자 임대인은 그런 법은 없다고 하면서 무조건 2024. 2.까지 거주해야 한다고 하였고, 보증금을 반환할 돈도 전혀 없으므로 의뢰인에게 알아서 전세를 놓아서 보증금을 알아서 빼가라고 했다는 것이었습니다.

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이에 위 부부는 전세매물을 내놓았고 23년 12월에 5.4억원에 전세계약 체결을 원하는 임차인이 있어 집주인에게 연락하자, 집주인은 보증금이 낮다고 하면서 거절하면서 보증금을 6억원으로 올려서 계약이 불발되었습니다. 의뢰인은 직업상 이유로 다른 곳으로 이사를 가야만 하여 일단 24년 2월 초경에 입주하기로 하는 신규 임대차계약을 체결하였고 적지 않은 계약금을 지불하였는데 위와 같은 집주인의 무책임한 태도로 계약금을 포기해야 하는지 문의하셨습니다. 자신들이 임의로 계약한 것도 실수이므로 포기할 의사는 있다고 하셨습니다.

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또한 새로 이사갈 집도 전세자금대출을 받을 예정인데 전세 만기일에 반드시 그 집에 전입을 해야 전세대출이 나온다고 하면서 전입을 할 경우 어떤 리스크가 있는지, 그러한 리스크를 해소할 수 있는 솔루션은 무엇인지 궁금해하셨습니다.

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■ 주 요 쟁 점 ■

저희 법률사무소 민현의 특화된 경험 및 노하우를 바탕으로 우선 가계약금으로 적지 않은 금액을 지급하였으므로 가계약금을 포기하지 않고, 리스크 없이 이사갈 수 있는 쉽지는 않지만 최적의 솔루션을 말씀드리겠다고 하였습니다.

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우선 신규 전세계약을 포기하지 않을 경우 잔금일에 무조건 그 집에 전입을 해야 합니다. 이를 위해서는 전세 만기 전 주택임차권등기명령 결정을 반드시 받아야할 필요가 있습니다(원칙적으로 임차권등기명령신청은 임차기간 만료일 이후 가능합니다). 또한 전세기간 만료 전 이사를 위해 결정을 받지 않고 이사갈 경우 만일 기존 전세주택이 경매에라도 넘어가게 되면 대항력을 상실하므로 우선 변제를 받지 못하게 되는 큰 위험이 있었습니다.

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따라서 전세만기 이전에 임차권등기결정을 받는 것이 모든 문제를 일거에 해결할 수 있는 유일한 수단이었습니다. 또한 24년 2월에 나갈 수 있다고만 하였지 명확한 해지의사 통보를 하지 않았기 때문에 해지통보의 효력이 있는지가 쟁점이었습니다. 객관적으로만 보면 23년 12월에 해지통보를 하였다고 보기 어려운 점이 있었습니다.

■ 진 행 방 향 ■

법률사무소 민현은 많은 임대차 분쟁을 다루는 부동산 전문 로펌입니다. 계약 만기 이전에 결정을 받기는 매우 어렵고 원칙적으로 불가능하나, 법률사무소 민현은 그 전에 받아낸 많은 성공사례를 보유하고 있습니다. 따라서 저희의 노하우가 담긴 프로세스대로 한다면 전세 만기 전에도 주택임차권등기명령 결정을 받아낼 가능성이 높음을 설명드렸습니다. 만의 하나 전세 만기 전에 결정을 받지 못하게 될 경우에도 대비하여 효과적인 차선책 또한 설명드렸습니다.

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이에 따라 우선 해지통보의 효력을 보강하기 위한 노력을 하였고 관련 절차를 밟았습니다. 이미 찾아오신 시점이 1월이었으므로 12월로 소급해서 통지할 수는 없었고 저희의 노하우를 통해 필요한 조치를 취했습니다.

내용이 길어 추가적인 내용은 위 링크에서 확인하시기 바랍니다.

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