▶ 계약 배액배상 분쟁의 핵심

부동산 매매계약을 체결한 뒤 매도인이 갑자기 계약을 해제하겠다고 통보하는 경우가 있습니다.

그런데 매도인은 계약을 없던 것으로 하겠다고 하면서도 매수인에게 계약금의 배액을 돌려주지 않겠다고 하는 경우가 있습니다.

매수인 입장에서는 당연히 의문이 생길 수밖에 없습니다.

“계약을 해제한다면서 계약금은 돌려주지 않는게 말이 되나요?”

실제 부동산 분쟁에서는 단순히 계약을 해제하겠다는 의사만으로 문제가 끝나지 않습니다. 계약이 실제로 해제될 수 있는 상황인지, 해제가 가능하다면 어떤 방식으로 정산해야 하는지를 계약서와 민법상 해제 규정에 따라 따져봐야 합니다.

▶ 계약 배액배상, 언제 적용되는가?

부동산 매매계약에서 흔히 말하는 ‘계약 배액배상’은 계약금 해제와 관련된 문제입니다.

민법 제565조는 매매 당사자 일방이 계약 당시 계약금을 지급한 경우 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있도록 규정하고 있습니다.

따라서 계약금이 지급되었다는 사실만으로 언제든 매도인이 계약금의 배액을 지급하고 계약을 해제할 수 있는 것은 아닙니다.

계약금 해제가 가능한 시점인지, 실제 계약금이 지급된 것인지, 당사자 사이에 별도의 특약이 있는지 등을 확인해야 합니다.

예를 들어 매도인이 단순히 마음이 바뀌었다는 이유로 계약을 해제하려 한다면 계약금 해제에 관한 요건을 먼저 검토해야 합니다.

그리고 민법 제565조에 따른 해제를 주장하려는 것이라면 매수인에게 이미 지급받은 계약금의 배액을 상환하는 것이 전제가 됩니다.

▶ “계약을 해지하겠다”는 통보만으로 계약이 사라지는 것은 아닙니다

부동산 매매계약을 둘러싼 상담에서 자주 등장하는 상황이 있습니다.

매도인이 매수인에게 갑자기 연락해 “계약을 진행하지 않겠다”, “계약을 취소하겠다”, “계약금을 돌려줄 테니 계약을 끝내자”고 통보하는 것입니다. 최근 집값 상승으로 인해 이와 같은 일이 빈번하게 발생하고 있는데요.

문제는 매수인이 계약을 유지하고 싶어 하는 경우입니다.

계약 당사자 중 한쪽이 원하지 않는다고 해서 언제나 일방적으로 계약을 종료할 수 있는 것은 아닙니다.

계약을 해제할 수 있는 법률상 또는 약정상 사유가 있는지 확인해야 하고, 민법 제565조에 따른 계약금 해제를 주장하는 경우에도 그 요건이 충족되어야 합니다.

특히 계약금의 배액을 지급하지 않은 상태에서 매도인이 일방적으로 계약 해제를 주장한다면, 그 의사표시만으로 계약관계가 정리되었다고 단정하기 어렵습니다.

따라서 매수인이라면 매도인의 문자나 카카오톡 메시지 등 해제 통보 내용을 보관하고, 계약서와 함께 전체 경위를 검토해 볼 필요가 있습니다.

▶ 계약 배액배상을 하지 않는다면 어떻게 해야 할까?

매도인이 계약을 해제하겠다고 통보했지만 계약금의 배액을 지급하지 않는 상황이라면 우선 계약을 계속 이행할 것인지, 계약관계를 해소하고 손해배상을 청구할 것인지를 결정해야 합니다.

매수인이 부동산을 실제로 취득하고 싶다면 매도인의 일방적인 계약 해제 통보에 바로 동의하기보다 계약 이행을 요구하는 방법을 검토할 수 있습니다.

반대로 이미 신뢰관계가 깨졌고 계약을 유지하기 어려운 상황이라면 계약 해제와 함께 손해배상 문제를 검토해야 합니다.

이때 계약서에 위약금이나 손해배상액에 관한 특약이 있는지 확인하는 것이 중요합니다.

계약금이 단순한 계약금인지, 해약금으로 정한 것인지, 위약금으로 약정한 것인지에 따라 법적 의미가 달라질 수 있기 때문입니다.

▶ 계약서에 적힌 ‘위약금’ 조항도 확인해야 합니다

부동산 매매계약서에는 계약금과 별도로 위약금 또는 손해배상에 관한 조항이 기재되어 있는 경우가 많습니다.

예를 들어 “매도인이 계약을 위반하는 경우 계약금의 배액을 배상한다”는 취지의 약정이 있다면 단순히 민법 제565조의 해약금 문제만으로 판단해서는 안 됩니다.

해당 조항이 어떤 의미로 작성되었는지, 계약금의 성격이 무엇인지, 어떤 사유가 발생했을 때 위약금이 발생하도록 정했는지를 살펴봐야 합니다.

또한 매도인이 계약을 이행하지 않으면서 다른 사람에게 해당 부동산을 매도하는 등 추가적인 문제가 발생했다면 계약금 배액배상 외에 다른 손해배상청구가 가능한지도 검토할 필요가 있습니다.

▶ 계약금 배액배상과 손해배상은 같은 문제가 아닙니다

‘계약 배액배상’이라는 표현 때문에 계약금의 두 배를 받으면 모든 손해가 해결되는 것으로 생각하는 경우가 있습니다.

하지만 계약금의 배액을 반환하는 문제와 채무불이행으로 인한 손해배상 문제는 법적 성격이 다를 수 있습니다.

실제 사건에서는 계약서의 문구와 당사자들의 의사, 계약금 지급 과정, 계약 이행 상황 등을 종합해 계약금이 어떤 성격을 가지고 있었는지를 판단해야 합니다.

따라서 매도인이 계약 해제를 통보하면서 계약금만 돌려주겠다고 하는 경우라면 단순히 “두 배를 받아야 한다”는 식으로 대응하기보다 어떤 법적 근거로 계약을 해제할 수 있는지, 계약서상 어떤 책임을 부담하는지부터 확인하는 것이 필요합니다.

▶ 수원부동산전문변호사 상담이 필요한 경우

부동산 계약은 계약금 액수 자체가 큰 경우가 많고, 계약이 해제된 이후 발생하는 손해도 상당할 수 있습니다.

특히 매도인이 계약을 해제하겠다고 통보했지만 계약 배액배상을 거부하는 상황에서는 당사자 간 협의만 반복하다가 중요한 대응 시기를 놓칠 수 있습니다.

수원부동산전문변호사를 통해 계약서와 특약사항을 확인하고, 계약금 지급 내역과 매도인의 해제 통보 내용, 잔금 지급 준비 여부 등 전체적인 사실관계를 검토하는 것이 도움이 될 수 있습니다.

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법률사무소 민현은 부동산 매매계약을 비롯하여 계약 해제·해지, 계약금 반환, 손해배상 등 다양한 부동산 분쟁을 다루고 있습니다.

방민현 변호사는 오랜 기간 부동산 관련 법률문제를 다루면서 계약 체결 단계에서 발생하는 분쟁뿐만 아니라 이미 계약이 체결된 이후 당사자 중 한쪽이 계약을 이행하지 않아 발생하는 민사분쟁에 대한 사건 경험을 보유하고 있습니다.

특히 계약서에 기재된 문구만 확인하는 데 그치지 않고 실제 계약이 어떻게 체결되었는지, 계약금이 어떤 명목으로 지급되었는지, 당사자들이 계약 해제에 관해 어떤 의사를 주고받았는지 등을 함께 살펴 대응 방향을 정하고 있습니다.

▶ 계약 해제 통보를 받았다면 먼저 계약서부터 확인해야 합니다

매도인이 “계약을 취소하겠다”거나 “계약을 해제하겠다”고 통보했다고 해서 그 말만으로 계약관계가 끝나는 것은 아닙니다.

반대로 매수인이 계약을 유지하고 싶다고 해서 모든 경우에 계약 이행을 강제할 수 있는 것도 아닙니다.

계약 해제의 법적 근거가 무엇인지, 계약금의 성격은 무엇인지, 계약서에 어떤 특약이 있는지, 이미 당사자 일방이 이행에 착수했는지에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

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계약 배액배상 문제는 단순히 “계약금의 두 배를 받을 수 있느냐”의 문제가 아닙니다.

현재 계약이 어떤 상태에 있는지를 먼저 정확하게 판단하고, 그에 맞춰 계약 이행청구나 계약 해제, 손해배상청구 등의 대응 방법을 선택해야 합니다.

부동산 매매계약을 해제하겠다는 통보를 받았거나, 계약금을 반환받지 못하고 있는 상황이라면 계약서와 관련 자료를 가지고 구체적인 법률관계를 확인해 보시기 바랍니다.