임대차계약서 특약란에는 임대인이 보증보험에 100% 가입하겠다는 문구가 두 번의 재계약 때마다 적혀 있었습니다. 실제로는 보증보험이 가입되어 있지 않았고, 계약 만료를 앞둔 임대인은 보증금을 돌려줄 돈이 없다는 문자를 보내왔습니다. 법률사무소 민현은 계약이 끝나기 전에 수원지방법원에 만기 전 전세금반환소송을 제기했습니다. 수원지방법원은 2026년 9월 보증금 1억 6,500여만 원 전액을 지급하라고 판결했고, 소송비용 부담과 가집행까지 함께 선고했습니다.

사실관계 | 세 번 계약한 등록 임대주택, 보증보험은 없었습니다

의뢰인은 2021년 경기도의 한 민간임대주택에 입주했습니다. 집주인은 임대사업자로 등록한 소유자였고, 의뢰인은 2023년과 2025년 두 차례 재계약을 하며 5년 가까이 거주했습니다. 보증금은 1억 6,500여만 원이었고, 그중 1억 원이 넘는 돈은 시중은행 전세자금대출로 마련했습니다.

두 번의 재계약서에는 임대인이 임차인 명의로 보증보험에 가입하고, 만료 때 보험금액 전부를 임차인에게 입금하겠다는 특약이 들어 있었습니다. 마지막 계약서에는 선순위 권리와 체납 세금이 없다는 확인 문구도 적혀 있었습니다. 그러나 보증보험은 가입되지 않았고, 집 등기부에는 국세 체납에 따른 압류등기가 올라와 있었습니다.

2026년 6월 만료를 앞두고 의뢰인이 여러 차례 퇴거 의사와 보증금 반환을 요청하자, 임대인은 집을 다시 세놓거나 팔지 않으면 돌려줄 수 없다는 문자를 보냈습니다. 대출 은행은 임차권등기를 마쳐야 기한을 연장해 주겠다는 입장이어서, 의뢰인은 만료 즈음에 보증금을 회수해야 하는 처지였습니다.

전략 | 만기 전 전세금반환소송, 임대인의 문자를 근거로 먼저 제기

이행기(반환하기로 한 날)가 도래하기 전이라도 미리 청구할 필요가 있으면 장래이행의 소를 제기할 수 있습니다(민사소송법 제251조). 상대방이 이행하지 않겠다는 뜻을 분명하고 최종적으로 밝힌 경우가 대표적입니다. 임차인과 관계없는 재임대·매각을 조건으로 내걸고 지금은 반환할 수 없다고 한 문자는 이행거절로 볼 여지가 큽니다. 법률사무소 민현은 이 문자를 증거로 제출하고, 만료일보다 열흘가량 앞서 소장을 제출했습니다.

등록 임대사업자는 임대보증금 보증에 가입할 의무가 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 제49조). 계약서에는 보증 가입 여부가 '가입'으로 적혀 있었으므로, 이 의무 위반을 계약 해지와 손해배상의 근거로 함께 주장했습니다.

대응 | 집을 비우지 않은 임차인도 보증금 전액을 받을 수 있을까?

소송 중에는 임차인이 아직 집을 비우지 않았다는 점이 문제가 되었습니다. 등기부에 압류가 있는 상황에서 이사해 주민등록을 옮기면 대항력과 우선변제권(경매 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 권리)을 잃을 수 있으므로, 거주를 유지한 것은 보증금을 지키기 위한 조치였다는 점을 설명했습니다.

계약 기간이 끝났고 임대인 스스로 반환할 자력이 없다고 밝힌 이상, 보증금 반환 의무는 이미 확정적으로 발생했다는 점도 다시 정리했습니다. 집을 비우지 않은 사정은 보증금을 지키기 위한 것일 뿐, 임대인의 반환 의무를 줄이는 사유가 될 수 없다는 점을 분명히 했습니다.

결과 | 수원지방법원, 보증금 1억 6,500여만 원 전액 지급 판결

수원지방법원은 2026년 9월 임대인이 의뢰인에게 1억 6,500여만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 모두 임대인이 부담하도록 했고, 판결이 확정되기 전에도 강제집행을 할 수 있는 가집행을 선고했습니다. 가집행이 붙은 판결문은 그 자체로 경매 신청 등 집행 절차에 쓸 수 있는 근거가 됩니다.

계약 만료 전에 제기한 소송으로, 소장 제출 4개월 만에 보증금 전액 지급 판결을 받았습니다.

특약에 적힌 보증보험만 믿고 만료를 기다리는 임차인이라면 세 가지를 먼저 확인해 보십시오. 보증 가입 증명서가 실제로 발급되었는지, 등기부에 압류나 가압류가 새로 올라왔는지, 임대인이 반환을 미루는 이유를 문자로 남겼는지입니다. 수원 광교 법률사무소 민현의 방민현 변호사는 만기 전 전세금반환소송을 제기할 수 있는지와 함께, 거주를 유지할지 임차권등기명령 뒤 이사할지를 의뢰인의 대출 상황에 맞춰 검토합니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

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