임차인이 한 집에서 17년을 살다 세상을 떠나면, 남은 가족은 보증금을 누구에게 받아야 하는지부터 막힙니다. 이번 사건에서는 등기상 소유자와 실제로 계약을 맡아 온 소유자의 형제가 서로 책임을 미뤘습니다. 수원부동산전문변호사 방민현 변호사는 사망한 임차인의 상속인을 대리해 두 사람 모두에게 반환 책임을 물었습니다. 수원지방법원은 피고들이 연대하여 보증금 4,000만 원 전액과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

사실관계 | 17년 산 집, 임차인 사망 뒤 미뤄진 보증금

망인은 2009년 경기 남부의 한 주택에 보증금 4,000만 원을 내고 입주해 전입신고를 마쳤습니다. 계약서상 임대인은 주택의 등기상 소유자였지만, 계약 체결과 보증금 수령, 열쇠 관리, 임차인과의 연락은 모두 소유자의 형제가 맡았습니다. 망인은 그 뒤 약 17년 동안 같은 집에서 살았습니다.

2026년 망인이 사망하자, 상속인 중 한 명인 의뢰인이 피고들에게 계약 종료를 알리고 같은 해 3월 집을 비워 넘겨주었습니다. 망인은 생전에 보증금 전부를 의뢰인에게 주겠다는 자필 유언장을 남겼고, 법원에서 유언 검인 절차가 진행 중이었습니다. 그런데 소유자는 보증금을 받은 적이 없다고 했고, 형제는 집이 팔리면 돌려주겠다며 반환을 미뤘습니다.

전략 | 수원부동산전문변호사가 세운 두 갈래 책임 구조

임대차계약의 당사자가 누구인지 다툼이 있으면, 계약 경위 등 여러 사정을 토대로 상대방이 합리적인 사람이라면 누구를 당사자로 이해했을지를 기준으로 판단합니다(대법원 2003. 12. 12. 선고 2003다44059 판결). 이 법리에 따라 계약을 직접 맺고 보증금을 받은 형제를 실질적 임대인으로 보고 반환 책임을 물었습니다.

소유자에게는 다른 근거를 세웠습니다. 소유자가 형제에게 임대 업무 전반을 맡겼다면 권한을 위임했거나, 적어도 그 임대 행위를 알면서 추인한 것으로 볼 수 있습니다. 여기에 자기 이름으로 영업하도록 허락한 사람에게 책임을 지우는 명의대여자 책임(상법 제24조)의 법리를 유추해, 등기상 소유자이자 계약서상 임대인인 피고도 보증금을 돌려줄 의무가 있다고 주장했습니다.

원고 자격도 미리 정리했습니다. 의뢰인은 법정상속인으로서 보증금 반환채권을 상속했고(민법 제1005조), 유언의 효력이 확인되면 보증금 전부를 받는 수증자 지위도 갖게 됩니다. 유언 검인이 받아들여지지 않을 경우에는 다른 상속인에게서 채권을 양도받는 방안까지 소장에 적어 두었습니다.

대응 | 보증금을 받지 않았다는 소유자도 반환해야 할까?

소유자는 소송 전 연락에서 보증금을 직접 받은 적이 없다고 했습니다. 그러나 등기상 소유자이자 계약서상 임대인이 자기 집의 임대 업무를 가족에게 통째로 맡겼다면, 임차인은 그 소유자를 임대인으로 믿고 계약할 수밖에 없습니다. 임대 권한을 맡긴 소유자와 실제로 업무를 처리한 형제는 각자 보증금 전액을 반환할 의무를 지고, 두 의무는 연대 관계에 있다는 점을 같은 구조를 다룬 하급심 판결들과 함께 정리해 제출했습니다.

형제에 대해서는 의뢰인과의 여러 차례 통화에서 보증금을 반환하겠다고 말한 녹취를 냈습니다. 설령 형제를 계약 당사자로 보기 어렵더라도 반환 의무를 겹쳐 떠안은 것(중첩적 채무인수)으로 볼 수 있다는 예비 주장의 근거입니다. 지연손해금은 보증금 반환과 집 인도가 동시이행 관계라는 점을 들어, 집을 넘겨준 다음 날부터 계산해 청구했습니다.

결과 | 수원지방법원, 피고 2명 연대 4,000만 원 지급 판결

수원지방법원은 원고의 청구를 모두 받아들였습니다. 피고들은 연대하여 보증금 4,000만 원을 지급하고, 집을 넘겨준 다음 날부터 2026년 7월까지는 연 5%, 그다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금을 더해야 합니다. 소송비용도 피고들이 부담하며, 판결에 가집행이 붙어 확정 전이라도 강제집행에 나설 수 있게 됐습니다.

보증금을 받은 적 없다던 소유자와 집이 팔리면 주겠다던 형제 모두에게, 사망한 임차인의 보증금 4,000만 원 전액 반환 책임이 인정됐습니다.

임차인이 세상을 떠난 뒤 가족이 보증금을 요구하면, 임대인 쪽에서 명의자와 실제 관리인이 서로 책임을 떠넘기는 일이 생깁니다. 계약서 명의, 보증금이 들어간 계좌, 임대인 측과 주고받은 통화와 문자를 먼저 모아 두셔야 누구에게 청구할지 정할 수 있습니다. 수원 광교에서 부동산 분쟁을 맡고 있는 수원부동산전문변호사 방민현 변호사는 상속인의 청구 자격과 임대인 측 책임 구조를 함께 검토해 드립니다.

⚖️ 법률사무소 민현 | 수원 광교 소재 (수원지방법원 앞)

☎️ 전화번호 031-215-2160

✅ 네이버 예약

⭐ 유튜브 채널