임대차계약은 2023년 11월에 끝났습니다. 그 뒤 2025년 여름까지 임차인은 철거와 토지 반환을 여러차례 약속했지만 모두 지키지 않았습니다. 토지 소유자인 의뢰인은 건물철거 토지인도 청구 소송을 하기로 했고, 법률사무소 민현 방민현 변호사가 원고 소송대리를 맡았습니다.

■ 사 실 관 계 ■

의뢰인은 경기 남부에 있는 토지 약 1500평의 소유자입니다. 2008년 11월 이 토지를 상대방에게 10년 기간으로 임대했고, 상대방은 비닐하우스를 세워 화훼농장을 운영했습니다. 계약서 특약에는 계약이 끝나면 임차인이 비닐하우스를 철거하고 임대인에게 철거비나 권리금을 요구하지 않는다는 조항이 들어갔습니다. 임차인은 같은 내용의 각서도 따로 써 주었습니다.

차임(땅을 빌려 쓰는 대가)은 2013년 11월 연 1,800만 원으로 조정됐습니다. 2018년 11월에는 기간을 5년 연장하면서 차임을 연 2,200만 원으로 올리고 철거 특약을 다시 넣었습니다. 연장된 계약은 2023년 11월 기간 만료로 끝났습니다.

그러나 임차인은 계약이 끝난 뒤에도 토지를 비우지 않았습니다. 

처음에는 말로 철거를 약속했고, 다음에는 2024년 12월 말까지 비우겠다고 했습니다. 2025년 2월에는 5월까지 영업을 끝내고 7월까지 원상복구와 토지 인도를 마치겠다고 합의했습니다. 그러나 임차인은 5월이 지난 뒤에도 영업을 계속했고, 세 기한 모두 그대로 지나갔습니다.

■ 전 략 ■

방민현 변호사는 소장에 세 가지를 담았습니다.

첫째, 철거 의무의 근거 서류를 세 개로 제시했습니다. 

2008년 계약서의 특약, 2018년 연장 계약서의 특약, 임차인이 직접 쓴 각서입니다. 임대차가 끝나면 임차인은 빌린 땅을 원래 상태로 돌려놓아야 합니다(민법 제654조, 제615조), 비닐하우스 철거도 마찬가지입니다.

둘째, 임차인이 내놓을 반박을 소장에서 먼저 다뤘습니다. 

토지 임차인은 계약이 끝날 때 자기가 세운 건물이나 시설을 임대인에게 사 달라고 요구할 수 있기 때문에 이와 같은 주장에 대응해야 합니다(지상물매수청구권, 민법 제643조). 이 권리를 포기시키는 약정은 임차인에게 불리하면 효력이 없습니다(민법 제652조). 임차인이 이 주장을 하면 철거 소송은 시설 값을 얼마로 매겨야 하는지 다투는 소송으로 바뀝니다. 소장에서는 임차인이 15년 동안 연평균 약 1,800여만 원, 월로는 약 150여만 원의 차임으로 1,500평을 사용했고 투자금을 회수할 기간도 충분했다는 점을 계산 근거와 함께 제시했습니다. 포기 특약이 임차인에게 불리하지 않아 유효하다고 주장하였습니다.

화훼용 비닐하우스는 철거와 재설치가 쉬워 매수청구 대상인 건물이나 공작물로 보기 어렵다는 주장도 함께 넣었습니다.

셋째, 철거·인도 청구에 금전 청구 두 가지를 묶었습니다. 

임차인이 농지에 깐 바닥재를 걷어내는 원상회복 비용으로 우선 2,000만 원을 청구하고, 감정(전문가가 비용을 산정하는 절차) 결과에 따라 금액을 늘리겠다고 밝혔습니다. 계약 종료 다음 날부터 토지를 돌려줄 때까지의 사용료는 마지막 약정 차임인 연 2,200만 원보다 높은 시세 기준 월 500만 원으로 청구했습니다. 토지를 비우지 않는 기간이 길어질수록 임차인이 부담할 금액이 매달 늘어나도록 청구를 짰습니다.

■ 대 응 ■

법률사무소 민현 방민현 변호사는 내용증명부터 맡아 진행했습니다.

소송 전에는 2025년에 내용증명을 수차례 보냈습니다. 1,2차에서는 계약상 의무 이행을 촉구하는 내용을 보냈으나 임차인은 답하지 않았습니다.

3차는 2025년 2월 합의한 영업 종료일과 인도일을 적어 보냈습니다. 말로 한 합의는 상대방이 부인하면 입증하기 어려우므로, 합의한 날짜와 내용을 우편으로 남겨 둔 것입니다. 4차는 합의 기한 직전의 이행 촉구, 5차는 2025년 8월까지 이행하라는 마지막 최고(이행을 요구하는 통지)였습니다.

5차 기한까지도 조치가 없어 수원지방법원에 건물 등 철거와 토지 인도, 손해배상, 부당이득 반환을 구하는 소를 냈습니다. 

임차인도 변호사를 선임했습니다. 소송이 진행되는 동안 임차인은 비닐하우스를 철거하고 토지에서 나갔습니다. 다만 인근에서 사업을 계속하면서 의뢰인의 토지를 주차장으로 사용했습니다. 남은 쟁점은 금전 청구와 토지 사용 문제였고, 법원은 2026년 사건을 조정 절차에 넘겼습니다.

■ 사 건 결 과 ■

수원지방법원은 2026년 조정을 갈음하는 결정을 통해, 2008년 11월 체결한 임대차계약이 종료되었음을 확인하고, 임차인이 의뢰인에게 2026년 7월의 정해진 날까지 5,000만 원을 지급하라는 결정을 내렸습니다. 지급이 늦어지면 기한 다음 날부터 연 12%의 지연손해금이 붙습니다. 

임차인이 인근에서 사업을 하며 이 토지를 주차장으로 쓰던 상황을 반영해, 의뢰인 소유 토지를 주차장 등 사업용으로 사용하지 않는다는 조항도 들어갔습니다. 

철거와 인도는 소송 중에 이미 끝났으므로 결정에는 그 부분이 따로 들어가지 않았고, 의뢰인은 나머지 청구를 포기했습니다. 

소송비용과 조정비용은 각자 부담합니다.

양쪽 모두 결정서를 받은 날부터 2주 안에 이의신청을 하지 않아 결정은 확정됐습니다. 확정된 결정은 재판상 화해와 같은 효력이 있어(민사조정법 제34조 제4항), 임차인이 5,000만 원을 지급하지 않으면 의뢰인은 따로 판결을 받지 않고 강제집행을 신청할 수 있습니다. 사용 금지 조항도 같은 효력을 가지므로, 임차인이 다시 토지를 주차장으로 쓰면 위반할 때마다 돈을 물리는 간접강제를 법원에 신청할 근거가 됩니다(민사집행법 제261조).

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건물철거 토지인도 청구 소송을 준비하고 있다면 계약서 특약, 각서, 임차인이 약속한 날짜가 적힌 문자나 내용증명부터 모아 두시기 바랍니다. 수원 광교법조타운의 법률사무소 민현 방민현 변호사는 이 서류들을 놓고 철거·인도와 함께 청구할 수 있는 금액의 범위를 검토하고 있습니다.