임차인은 연말까지 상가를 비우겠다고 직접 말했고, 임대인은 그 말을 믿고 다음 임차인과 계약을 맺었습니다. 해가 바뀌자 임차인은 그때 다시 협의하자는 뜻이었다며 건물을 비우지 않았습니다. 임대인은 혼자 상가명도소송을 냈지만 소송을 이어가기 버거워 법률사무소 민현을 찾았습니다.

■ 사 실 관 계 ■

의뢰인은 수원지역의 상가 건물의 임대인입니다. 보증금 2,500만 원, 월 차임 220만 원의 임대차는 2025년 하반기에 기간 만료로 끝났고, 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항이 정한 10년의 계약갱신요구 기간도 이미 지나 있었습니다. (같은 조 제4항은 임대인이 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 계약이 같은 조건으로 1년 연장된 것으로 봅니다.) 의뢰인은 만료 수개월 전부터 여러 차례 갱신 거절을 통지했습니다.

의뢰인은 임차인의 사정을 고려해 인도 기한을 2025년 말까지 두 달 늦춰 주었고, 그 두 달분은 세금계산서를 발행해 유예 기간의 사용대가로 받았습니다. 

인도 일정에 맞춰 새 임차인과 종전보다 높은 차임으로 임대차계약도 맺어 두었습니다. 이 계약에는 임대인 책임으로 해제되면 계약금의 두 배를 돌려줘야 하는 조항이 들어 있었습니다.

임차인은 약속한 기한이 지나도 건물을 비우지 않았고, 오히려 일부 보상금을 지급하고, 차임을 인상해줄테니 사용 기간을 더 달라고 제안했습니다. 

의뢰인이 보낸 내용증명에는 회신하지 않았습니다. 의뢰인은 같은 달 수원지방법원에 직접 소장을 접수했고, 청구는 건물 인도와 종전 차임 상당액의 지급 두 가지였습니다.

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■ 전 략 ■

방민현 변호사는 청구에 새 임대차계약에서 생긴 손해를 추가했습니다. 민사소송법 제203조에 따라 법원은 당사자가 신청하지 않은 사항을 판결할 수 없습니다. 종전 차임만 청구한 상태로 판결이 나면 새 계약의 차임과의 차액, 계약금 배액 상환 위험은 판결문에 담기지 않습니다.

청구는 기간에 따라 세 부분으로 다시 짰습니다. 

새 임차인의 입주를 미뤄 둔 날까지는 종전 차임인 월 220만 원의 부당이득 반환을 구했습니다. 

새 임차인에게 물어야 할 위약금 중 일부는 특별손해로 청구했습니다. 

그 다음 날부터 인도 완료일까지는 새 계약의 차임을 기준으로 손해배상을 청구했습니다.

위약금 청구에는 민법 제393조 제2항이 걸려 있었습니다. 특별한 사정으로 생긴 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에만 배상 책임이 생기므로, 임차인이 새 임대차계약의 존재를 몰랐다고 주장하면 청구가 기각될 수 있습니다. 소 제기 후 임차인에게 발송한 내용증명에는 새 계약의 존재와 위약금 발생 가능성이 적혀 있었고, 이 문서를 예견 가능성의 증거로 제출했습니다.

임차인이 계약 연장을 주장할 가능성도 막아야 했습니다. 

기간이 끝난 뒤에도 임대인이 차임을 그대로 받으면 임차인은 묵시적 갱신을 주장할 수 있습니다. 

약속한 기한 이후 송금된 돈은 수령을 거절하고 공탁했으며, 이 공탁 자료를 연장에 동의한 적이 없다는 증거로 냈습니다. 다시 협의하자는 뜻이었다는 임차인의 주장에는 연말 퇴거 약속을 임차인 스스로 인정한 대화 녹취록으로 맞섰습니다.

■ 대 응 ■

방민현 변호사는 선임 후 청구취지 및 청구원인 변경신청서를 제출하여, 금전 청구를 넓혔습니다. 

변경신청서에는 신규 임대차계약서, 대화 녹취록, 내용증명, 공탁 자료 네 가지를 증거로 붙였습니다.

사건은 조정 절차로 넘어갔고, 조정기일에는 의뢰인과 방민현 변호사가 함께 출석했습니다.

■ 사 건 결 과 ■

법률사무소 민현은 조정을 통해 다음과 같은 성과를 이끌어 냈습니다. 

건물인도: 임차인은 2027년으로 정한 기한까지 건물을 인도하기로 하였습니다.

손해배상금: 임차인은 이와 별도로 1,650만 원을 정해진 날까지 지급하며, 지급이 늦어지면 연 12%의 지연손해금을 더합니다. 

건물인도시까지 차임 (기존 종전 차임 대비 1.5배 인상): 건물을 인도할 때까지는 매월 330만 원을 지급하기로 하였습니다. 의뢰인은 즉시 인도를 받는 대신 2027년까지 인도 기한을 주는 조건을 받아들였습니다. 인도할 때까지 매월 받는 금액은 종전 차임 220만 원의 1.5배인 330만 원으로 정해졌습니다.

조정조서는 민사조정법 제29조에 따라 재판상 화해와 같은 효력을 가집니다. 임차인이 2027년 기한에 건물을 비우지 않거나 월 330만 원을 내지 않으면, 의뢰인은 새로 소송을 내지 않고 조정조서에 집행문을 받아 강제집행을 신청할 수 있습니다.

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이 조정 금액은 신규 임대차계약서와 내용증명, 녹취록이 있었던 사건에서 나온 것이어서 증거가 다른 사건에 같은 금액을 기대하기는 어렵습니다. 

혼자 상가명도소송을 시작했더라도 변론이 끝나기 전이라면 청구를 고칠 수 있으니, 소장 사본과 임대차계약서, 임차인과 주고받은 문자·녹음을 챙겨 수원 광교 법률사무소 민현 방민현 변호사에게 검토를 맡겨 보시기 바랍니다.

법률사무소 민현

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